Rheinnähe, Garten, Möglichkeiten – vielseitiges Haus für Familie & mehr

Exposé: Rheinnähe, Garten, Möglichkeiten – vielseitiges Haus für Familie & mehr

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Ausstattung

Objektbeschreibung

Manche Häuser entfalten ihren Reiz nicht auf den ersten Blick, sondern mit jedem Schritt, den man durch sie hindurchgeht. Dieses massiv errichtete Ein- bis Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1961 gehört genau in diese Kategorie. Zur Straßenseite hin etwas zurückgesetzt gelegen und nur rund 150 Meter vom Rhein entfernt, verbindet das Haus die gewachsene Siedlungslage von Königswinter-Niederdollendorf mit der Nähe zur Natur und zur örtlichen Infrastruktur.

Auf einem 539 m² großen Grundstück mit weitläufigem Garten präsentiert sich das beidseitig angebaute, voll unterkellerte Wohnhaus mit insgesamt ca. 197,57 m² Wohnfläche, verteilt auf Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Acht gut geschnittene Räume eröffnen vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – ideal für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.

Das Erdgeschoss überzeugt mit einer klaren Struktur: Vom länglichen Eingangsflur mit Treppenhaus sind alle Ebenen erschlossen. Die Räume auf dieser Ebene lassen sich als eigenständige Zweizimmerwohnung nutzen. Ein kleiner Zwischenflur führt in den Essbereich mit direktem Anschluss an die Küche. Beide Räume bieten Zugang zum Balkon mit Blick in den üppig begrünten Garten. Ergänzt wird diese Ebene durch einen Wohnraum sowie ein Tageslicht-Duschbad.

Ober- und Dachgeschoss können gemeinsam eine zweite Wohneinheit bilden. Das Obergeschoss entspricht in seiner Aufteilung dem Erdgeschoss und verfügt über ein Tageslicht-Wannenbad. Im Dachgeschoss stehen zwei großzügige Wohn- bzw. Schlafzimmer, ein Tageslicht-WC sowie ein weiterer flexibel nutzbarer Raum zur Verfügung.

Der Keller mit ca. 51,57 m² Nutzfläche bietet Heizungs-, Wasch- und Lagerräume. Eine integrierte Durchgangsgarage mit Zugang in den Garten, eine weitere Garage im Gartenbereich sowie zusätzliche Nebenflächen runden das Angebot ab. Der leicht südwestlich ausgerichtete Garten mit Terrasse, Gartenhaus und Nebengelass bietet Raum für Erholung, Spiel und individuelle Gestaltung.

Lage

Die Lage des Objekts verbindet landschaftliche Qualität mit guter Infrastruktur sowie vielseitigen Freizeitmöglichkeiten. Der Wohnstandort liegt in Niederdollendorf, einem geschätzten Ortsteil von Königswinter auf der östlichen Rheinseite, unmittelbar am Fuße des Naturparks Siebengebirge. Die Nähe zur Rheinpromenade bietet attraktive Möglichkeiten für Spaziergänge, Radtouren und Freizeitaktivitäten. Ergänzt wird dies durch grüne Wohnumfelder, gepflegte Straßen sowie kurze Wege in die Wander- und Erholungsgebiete des Siebengebirges. Auch die historische Altstadt von Königswinter mit ihren gastronomischen und kulturellen Angeboten ist gut erreichbar und erweitert das Freizeitangebot.

Die Verkehrsanbindung ist vielseitig und gut strukturiert: In fußläufiger Entfernung befindet sich der Bahnhof Niederdollendorf, an dem Regional-Express- und Regionalbahn-Züge (RE 8/RB 27) halten, die schnelle Verbindungen in Richtung Bonn, Köln sowie ins Rheinland und darüber hinaus ermöglichen. Es bestehen mehrere Bushaltestellen im Umfeld, die von Linien des regionalen Verkehrsverbundes bedient werden, darunter die Haltestellen „Niederdollendorf Bahnhof“ und „Niederdollendorf Fähre“, an denen unter anderem die Linie 520 und die Linie 541 verkehren, so dass auch Ziele im Stadtgebiet und im Umland bequem mit dem ÖPNV erreicht werden können. Die Anbindung mit dem Pkw ist über die nahegelegene B42 gut, ebenso besteht über die Autobahnanschlüsse der Region rascher Zugang zum überregionalen Straßennetz.

In der unmittelbaren Umgebung sind Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, diverse Dienstleister sowie Schul- und Betreuungsangebote vorhanden. Kindergärten und Grundschulen sind ebenfalls gut erreichbar, während weiterführende Schulen in den benachbarten Stadtteilen zur Verfügung stehen. Darüber hinaus bietet die Nähe zu Bonn und dem Rhein-Sieg-Raum ein umfangreiches Freizeit-, Kultur- und Bildungsangebot, das hohe Lebensqualität in Wohn- und Familienalltag verbindet.

Ausstattung

Die Ausführung des Gebäudes entspricht einer für das Baujahr typischen, soliden Massivbauweise und bildet eine belastbare Grundlage für eine langfristige Nutzung. Das Gebäude wurde in zurückgesetzter geschlossener Bauweise errichtet und verfügt über 2,5 Geschosse. Der Keller ist in Stampfbeton der Güteklasse B80 ausgeführt; Bodenflächen, Treppenläufe und Geschossdecken bestehen aus Stahlbeton mit Zementestrich und zusätzlicher Baustahlgewebeeinlage. Das aufgehende Mauerwerk der Geschosse wurde aus Zementschwemmstein erstellt, das tragende Mauerwerk aus Ziegelmauerwerk in Zementmörtel der Gruppe III.

Das Satteldach ist mit anthrazitfarbenen Dachziegeln eingedeckt. Die Fassadenflächen sind mit hellen Riemchenfliesen versehen, das Sockelgeschoss farblich dunkler abgesetzt. Die Fenster wurden im Jahr 2010 vollständig erneuert und bestehen aus doppelt verglasten Kunststoffrahmenfenstern in weiß; auch die Hauseingangstür wurde erneuert. Im Innenbereich sind überwiegend Holztüren in weiß, honigbraun oder farbig gestrichen verbaut, teilweise mit Lichtausschnitten.

Die Wandoberflächen sind als glatte Kalk- bzw. Zementputzflächen ausgeführt und überwiegend gestrichen, teilweise tapeziert. In den Sanitärbereichen sind die Wände raumhoch hell gefliest. Die Bodenbeläge bestehen aus einem Materialmix aus Fliesen, Teppich, Laminat und Vinyl.

Die Wärmeversorgung und Warmwasserbereitung erfolgen über eine Gas-Brennwert-Therme der Marke Vaillant mit 200-Liter-Warmwasserspeicher aus dem Jahr 2010. Seit 2009 wurden zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darunter Dämmarbeiten im Dachgeschossbereich zu den Außenwänden, die Dämmung der Kellerdecke, die Erneuerung der Heizungsanlage, teilweise Anpassungen der Elektroinstallation mit E-Check, umfassende Renovierungsarbeiten im Innenbereich sowie Anpassungen an Küche und Haustechnik.

Als zusätzliche Ausstattung ist eine Wallbox von BMW in der integrierten Garage vorhanden, die optional gegen Ablöse übernommen werden kann.

Sonstige Angaben

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 18.8.2035.
Endenergieverbrauch beträgt 244.90 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1961.
Die Energieeffizienzklasse ist G.

Das Haus ist derzeit noch an eine Familie vermietet. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.520 €, entsprechend 18.240 € p. a. Der Mietvertrag sieht eine Anpassung der Miete alle drei Jahre um jeweils 50 € vor; die nächste Anpassung ist zum 01.01.2027 vorgesehen. Die Mieter planen jedoch bereits ihren Umzug in ein Eigenheim, sodass die Immobilie voraussichtlich in den kommenden Wochen bzw. wenigen Monaten frei und damit auch für die Eigennutzung zur Verfügung stehen wird.

Hinsichtlich des baulichen Zustands weisen wir offen darauf hin, dass ein Renovierungs- und Instandsetzungsbedarf besteht. Der Innenbereich ist renovierungsbedürftig. Im Außenbereich zeigen sich leichte Putzschäden im Sockelbereich der Fassade, an der Mauer vor dem Haus sowie an der Garage im Garten. Die Außenanlagen befinden sich aktuell in einem einfachen Pflegezustand und bieten Potenzial für eine individuelle Gestaltung. Insgesamt eröffnen sich hier attraktive Möglichkeiten zur persönlichen Weiterentwicklung und Aufwertung des Objekts.

Da ein persönlicher Eindruck erfahrungsgemäß mehr vermittelt als eine Exposé-Beschreibung, laden wir Sie herzlich zu einer unverbindlichen Innenbesichtigung ein. Besichtigungen erfolgen ausschließlich über unser Büro, da wir dem Eigentümer eine professionelle und transparente Verkaufsabwicklung zugesichert haben.

Die Käuferprovision für den erfolgreichen Nachweis bzw. die Vermittlung beträgt 3,57 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und ist mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig. Mit dem Verkäufer besteht ein provisionspflichtiger Maklervertrag in gleicher Höhe.

Rechtshinweis: Alle Objektangaben beruhen auf Informationen Dritter; für deren Richtigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Dieses Exposé ist ausschließlich für den Empfänger bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte bedarf unserer ausdrücklichen Zustimmung. Zwischenverkauf oder -vermietung bleibt vorbehalten.

Häuser Königswinter

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